Как да инвестираме в имот?

Кризите идват, за да подложат на изпитание нашата способност да оцеляваме и да се приспособяваме, бързо да се адаптираме към ситуацията и да извличаме максимума от нея. Следващият ни гост е човек, чиято компания не само е оцеляла по време на криза, но се е родила и развивала в такава ситуация. Удоволствие е да ви представя г-н Йордан Йорданов, собственик на ''Нов дом №1'' - компания за недвижими имоти и инвестиции в имоти, която е основана по време на предишната световна икономическа криза през 2011 г. Разполага с офиси във Варна, София и Москва. Нека да чуем неговото мнение на специалист със сериозен опит.

Г-н Йорданов, какво се случва в момента с пазара на недвижими имоти, тъй като съществуват много спекулации по тази тема. А ние искаме информацията в нашето списание да бъде точна, адекватна коректна, актуална и от опит.

Пазарът е доста специфичен. От една страна причината е, че вирусът още не е отминал, от друга - поради това, че банките ограничиха финансирането. Тези две предпоставки обуславят и свиването на пазара по отношение на клиентопотока с около 50%. Все още има банки, които дават кредити за ново строителство, но са единици. Повечето се застраховат и правят това след акт 14 и най-вече след акт 16, т.е след разрешение за ползване. Няма да цитирам имена, защото не би било коректно по отношение на партньорите, с които работя. А имотите с акт 16 са значително по-малко предпочитани, най-вече заради доста по-високата им цена. Тези имоти по принцип са много малко. Наблюдава се редуциране и на цените, особено на имотите в големите градове – София и Варна, но то не е голямо - приблизително между 5-10% и то на не всички имоти. Последните години основният сегмент бяха имоти, които са в строеж, но ако клиентът няма собствен капитал и разчита на такъв от банка, а тя сега не може да му го предостави, нормално е да има свиване и ограничаване на пазара. Няма го ресурсът, необходим за поддържането му - средства за инвестиция под формата на кредит. Вследствие на отпадане на мерките през последната седмица, наблюдаваме засилване на пазара и интерес на клиентите към недвижимите имоти.

Следващият въпрос, който искам да обсъдим е покупателната способност на потенциалните клиенти, като тук става въпрос за хората, които си купуват имоти с цел собствено жилище. Имаше сегменти, които бяха много силно засегнати от кризата – туризъм, хотелиерство, ресторантьорство. Тези хора на практика останаха без доходи. Ако те нямат финансов буфер, нямат стабилен месечен доход, не могат да вземат кредит, няма как да купуват имоти. Как се отрази според Вас тази ситуация на пазара?

Един от основните закони на пазара е този за търсенето и предлагането. Нормално е когато предлагането изпреварва търсенето, да се стигне до намаляване на цената. Но не съм напълно съгласен за това, че тези хора са останали без доходи, защото те са били на работа до месец март. През април са получили последната си заплата и ако евентуално сега не могат да си намерят работа, оттук нататък ще са без доходи. Но въпросът е доста спорен, защото няма как да знаем колко от тези хора са имали интерес към пазара на недвижими имоти, до каква степен са засегнати, колко от тях ще търсят имоти в големите градове, колко от тях живеят в София или Варна. Трудно е да се каже, но според мен процентът на такива хора е твърде малък, за да има сериозно влияние. От друга страна, имаме инвеститори, които изчакват, за да добият представа какво ще стане с пазара. Хора, които са собственици на бизнеси, засегнати от кризата, също изчакват. В този смисъл можем да говорим, че има свиване на покупателната способност по отношение на среден и голям бизнес. В същото време има и такива, чийто бизнеси не бяха засегнати и такива, които имат средства от освободен имот или спестявания. Естествено, ако говорим за тези, които разчитат на кредитиране, те ще отпаднат от пазара или ще им се наложи да изчакат и ще са принудени да закупуват имоти, които са завършени на по-висока цена. Такава е тенденцията, за която говорихме в началото. Самите инвеститори са доста гъвкави и има такива, които предлагат опция за предплащане на само 20% от цената на имота, а останалите средства да бъдат изплатени при получаване на акт 16, което е една добра компромисна политика с цел запазване на пазара и подпомагане на клиентите. Със сигурност следва ограничение на строителството. Бих посъветвал предпазливите инвеститори да изчакат 3-4 месеца преди да преценят дали да започнат нов проект.

С това засягаме и част от следващия въпрос, колко време ще е нужно да се възстанови пазарът? Освен това, моля Ви да дадете своето мнение и по въпроса какъв спад се очаква в цените на недвижимите имоти през следващата година?

Трудно е да се прогнозира. Както казах, съветвам инвеститорите да изчакат няколко месеца, да отмине лятото, да видим какво ще се случи през септември и октомври и накъде ще тръгнат нещата, най-вече в световен мащаб. Много зависи как ЕС ще се справи със ситуацията, какви мерки ще се вземат, как ще се развие пандемията, ще има ли втора, трета вълна. Това са определящи фактори, които на този етап са доста неясни. Все още е рано е да се говори за тези въпроси. При всички случаи се очаква спад на икономическите показатели през втората половина на 2020 г., но по думите на Кристалина Георгиева - ръководител на МВФ, в началото на следващата година икономиката ще излязат от кризата и ще се стигне до бързо възстановяване. Смея да се доверя на преценката на тези хора, защото те работят с много информация. При всички положения ще има спад, но моят съвет към инвеститорите е да купуват всичко, което е на добра цена - под пазарната. Няма наблюдение, че цените ще паднат с 30-40% на този етап. Пак повтарям, всичко това зависи от мерките, които ще се вземат от държавите.

Разумното е да не се правят големи сделки на всяка цена, защото има такива съвети, правилно ли съм Ви разбрал?

Тук е моментът да се вземе предвид инфлацията и печатането на пари от различните държави. В САЩ са напечатани около 150 млрд. долара, имат квота и за още. ЕС също предприемат подобни мерки. Така че, тази ситуация е определяща в това отношение. Ако се стигне до обезценяване на парите, най-доброто решение би било да се купуват имоти и да се вложат средствата в тях, не само с цел запазване и защита на парите, но и реализиране на печалби и тяхното увеличаване. В същото време, сега е моментът да се вземе кредит за покупка на имот, в случай, че се разчита на кредит за тази цел. Има вероятност в следващия момент да няма такава възможност и да е наличен подходящ имот, но да липсват средствата за закупуването му. Тук говорим само за хората, които разчитат на кредитиране.

Какъв съвет бихте дали на хората, които имат капитал и търсят в какво да го вложат, тези, които търсят инвестиционни имоти?

Това е едно от направленията, в които сме се специализирали -освобождаване на финанси, които да се реинвестират след това. Нашата цел е да увеличим капитала в рамките на 5 - 7 години. Работим с къси срокове, с добра доходност за самия инвеститор.

Това е добра новина за хора, които търсят къде да инвестират, търсят партньори за това, а и на мен много ми харесва, че проповядвате това, което самите Вие правите. Т.е говорите и съветвате хората от опит и първо лице, а не само на теория.

Да, така е. Ние работим много добре с инвеститорите. Нашата система е win-win-win-win. Т.е. всички са доволни - инвеститор №1, който продава имота, инвеститор №2, който го купува, крайният клиент и агенцията.

В момента доста обсъждана тема е тази за най-доходната инвестиция – злато, крипто валути, биткойн, акции, ценни книжа, недвижими имоти. Какво е Вашето мнение?

Убедил съм се, че най-сигурна е инвестицията в недвижими имоти. Това практикувам. При тях пазарът е ясен и не зависи от неочаквани фактори, които може да настъпят, но може и да не настъпят. Истината е, че при срив и икономическа криза, недвижимият имот е най-стабилната инвестиция сред изброените и запазва стойността си, дори при моментни ценови девиации.

Какво бихте посъветвали хора, които имат капитал и желание да инвестират, но не притежават необходимите познания за това?

Да се доверят на специалист, това е най-доброто. Той може да им помогне да инвестират, така че да излизат винаги на печалба. При нас например, това, което правим е да даваме възможност на инвеститорите в състояние на пандемия да излизат от сделките си с минимална печалба от 10% на инвестиционната сума, което на този етап е една много добра печалба.

Добре, да видим какъв съвет бихте дали на хората, които закупуват имоти с цел отдаване под наем? До колко е вярно, че трябва да имаш 10 имота, понеже винаги 2 са на загуба?

Не мога да отговоря на този въпрос, защото нямам опит. Ние не харесваме този тип инвестиране. Не купуваме такива имоти, защото възвращаемостта е минимална и разсрочена във времето. Това е инвестиция за хора, които имат събрани пари, не знаят какво да направят с тях и си купуват имот, за да го отдадат под наем. Обичам да говоря от личен опит, а нямам такъв в случая и всичко което кажа би било просто философстване.

Още един интересен въпрос бих искал да задам - аз съм служител и имам 5000 лв. Имам желание да инвестирам, но нямам достатъчно капитал за това. Какви възможности имам?

Вариант номер едно е банков кредит. Ако имаш стабилен доход, един потребителски кредит е добър вариант. Вариант две е да си намериш още 10 - 12 души като теб и да инвестирате в един недвижим имот във Варна.

Т.е. Вашият екип не извършва подобни услуги?

Не, ние не сме инвестиционен последник. Ние сме една различна агенция за недвижими имоти, която консултира своите клиенти и им помага да сключват добри и печеливши сделки.

Благодаря за ценната информация за първия брой на списанието. Благодаря Ви и за това, че бяхте честен и обективен. Като завършек, искам да Ви помоля за едно обръщение към хората с имоти, които са в паника и се чудят какво да правят – да продават ли, или да чакат?

Аз бих им направил услуга и бих ги посъветвал да продават. При всички положения няма да си загубят парите, защото ако чакат, при прекалено много неизвестни, може да настъпят неблагоприятни последици за тях. По-добрият вариант е да вземат сега решение, но на база на пълна и адекватна информация и да изпреварят пазара. Така ще си освободят капитал, който може да се реинвестира и така да се спечели повече. При стабилизиране на пазара, ние се обаждаме на своя клиент и му казваме, че сега е моментът да купува. Така, на база опита си следим тенденциите и даваме точни съвети на хората, с които работим и се грижим за техните интереси.

Благодаря Ви за ценните съвети и за позитивния финал, както и за това, че бяхте наш гост. Запазваме си правото да продължим дискусията и в следващите броеве на списанието.

И аз благодаря! За мен беше удоволствие.

Мисията на Фондация в обществена полза “Започни Млад” с ЕИК 206624841 е да насърчава и развива предприемаческата среда и талант в България чрез създаване и поддържане на общности за споделяне на опит и знания. Ние предоставяме структурирана образователна и практична информация, която да подобри осведомеността и уменията на предприемачите, така че те да могат да вземат информирани решения и да подсигурят устойчив и целесъобразен растеж. С цел финансова независимост и устойчивост, освен образователните ни общественополезни дейности, ние предлагаме и обучителни услуги и продукти, както и реклама на подбрани партньори, което да допринася за изпълнението на мисията ни. Всички приходи от стопанската дейност на фондацията отиват за развитие на общественополезните и имат за цел тяхното развитие. Повече за фондацията може да видите на нашата “За нас” страница.